被相続人が居住していた住宅を相続し、その後売却する場合に適用できる制度として「空き家の3,000万円特別控除」があります。「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」と呼ばれます。本特例は、一定の要件を満たすことで、譲渡所得から最大3,000万円を控除できるため、相続不動産の売却において非常に重要な制度です。
１．制度の概要
被相続人が一人で居住していた家屋を相続し、一定期間内に売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
計算式は以下の通りです。
譲渡所得 ＝ 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用 − 3,000万円
この特例により、譲渡益が大幅に圧縮され、場合によっては課税が発生しないケースもあります。
２．主な適用要件
適用には以下の要件を満たす必要があります。
・被相続人が一人で居住していたこと（相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと）
・昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
・区分所有建物（マンション）でないこと
・相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
・売却時に一定の耐震基準を満たすか、更地として売却すること
３．実務上の重要ポイント
（1）居住要件の確認
被相続人が老人ホームに入所していた場合でも、一定の条件を満たせば適用可能です。ただし、生活の本拠がどこにあったかが重要となります。
（2）耐震要件
建物をそのまま売却する場合は、耐震基準適合証明書が必要です。更地にして売却するケースが多い傾向があります。
（3）相続人の数
相続人が複数いる場合でも、各人ごとに3,000万円控除が適用可能です。（令和6年1月1日以後に行う譲渡で被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上である場合は2,000万円までとなります。）
（4）被相続人居住用家屋等確認書
売却した不動産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」を確定申告書に添付する必要があります。市区町村が発行する確認書で要件を担保する仕組みになっています。
空き家特例は、相続不動産の売却において非常に有効な制度ですが、適用要件が厳格で、期限管理が重要であり、実務判断が複雑という特徴があります。