不動産所得の概要
所得税計算上における不動産所得は、以下の資産の貸付から生じる不動産収入をいいます。
・土地や建物などの不動産の貸付け
・地上権など不動産の上に存する権利の設定及び貸付け
・船舶や航空機の貸付け

不動産所得の金額は、以下のように計算します。
総収入金額-必要経費＝不動産所得の金額
総収入金額は、貸付けによる賃貸料収入の以外に、名義書換料、承諾料、更新料又は頭金などの名目で受領するもの、敷金や保証金で返還を要しないもの、共益費などの名目で受け取るものが含まれます。

必要経費は、不動産収入を得るために直接必要な費用のうち家事上の経費と明確に区分したものであり、固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費が該当します。

事業的規模に該当する不動産所得の計算
不動産所得は、その不動産貸付けが事業として行われているかによって、 所得金額の計算上の取扱いが異なる場合があります。
不動産の貸付けが事業かどうかは、原則として社会通念上事業と称するに至る程度の規模で行われているかにより判断しますが、建物の貸付けについては、アパート等については、室数がおおむね10室以上、家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であることが判断基準です。

事業的規模に該当する場合の不動産所得の計算上のメリット
・65万円の青色申告特別控除が不動産所得の金額から控除できますが、事業的規模にあたらない場合は、不動産所得の金額から控除できるのは10万円です。
・配偶者や親族が事業に従事している場合は、事業的規模であれば青色申告の専従者給与、白色申告の場合は専従者控除が適用されます。
・賃貸用の不動産の取り壊しなどで生じる資産損失を必要経費として計上でき、その結果生じた損失は他の所得との損益通算でき、純損失の場合には青色申告で3年間の繰越控除が適用されます。事業的規模でない不動産所得の場合には、必要経費に算入できる額は、取り壊しなどを行った年の不動産所得の総収入金額が限度になりますので、不動産所得金額を0円で申告するだけで損益通算はできません。
・回収不能の賃貸料が発生した場合、事業的規模では貸倒損失をその年度の必要経費に計上できます。

その他留意点
会社員は基本的に給与所得のみなので、年末調整で申告が完了します。しかし、不動産所得がある場合は、年末調整で取り扱ってもらえないため、所得や経費を計算して確定申告する必要があります。

【参考】国税庁：不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)

関連コラム：所得計算における損益通算

所得税法の損益通算についてご説明します。

概要
所得税法上、所得の種類は10種類に分類されています。
各所得金額の計算上生じた損失のうち一定のものについて、順序にしたがって、総所得金額、退職所得金額又は山林所得金額等を計算する際に他の各所得金額の金額から控除できる制度です。

対象となる所得の種類
損益通算の対象となる所得は次の所得です。
(1)不動産所得（生活に通常必要でない資産の貸付け、負債の利子等を除く）
(2)事業所得
(3)譲渡所得（競走馬に係るもの以外で、生活に通常必要でない資産の譲渡を除く）
(4)山林所得

控除する順序
損益通算の順序は以下のようになっています。
①不動産所得、事業所得の金額の計算上生じた損失は、経常グループ内の所得から控除します。
経常グループ内の所得は、利子所得、配当所得、不動産所得、事業所得、給与所得、雑所得です。
②譲渡所得の金額の計算上生じた損失は、一時所得の金額から控除します。
③①及び②の損益通算でも控除しきれない損失がある場合には、①と②で所得が生じている側から損失が生じている側の金額を控除します。
④③においても控除しきれない損失があるときには、山林所得の金額から控除し、それでも控除しきれない損失があるときには退職所得の金額から控除します。
⑤山林所得の金額の計算上生じた損失は、①の経常グループから控除し、控除しきれない損失があるときには②の臨時グループから控除し、それでも控除しきれない損失があれば、退職所得の金額から控除します。

損益通算を行っても損失が生じる場合には、翌年以降3年間の純損失の繰越控除か純損失の繰戻還付を選択適用することとなります。

【参考】国税庁：損益通算

関連コラム：不動産所得の概要と留意点

ストックオプションとは
ストックオプション制度とは、会社が取締役や従業員に対して、予め定めた価額（権利行使価額）で会社の株式を取得することのできる権利（ストックオプション）を付与し、取締役や従業員が将来、株価の上昇した時点で権利行使を行い、会社の株式を取得及び売却で、株価上昇分の経済的な利益が得られる報酬制度を指します。

ストックオプション行使及び株式売却による報酬額が、企業の業績向上による株価の上昇と直接連動することから、権利を付与された取締役や従業員の株価に対する意識は高まり、業績向上のインセンティブとなります。
そして、業績向上による株価上昇は株主にとっても利益をもたらすこととなります。
ストックオプション制度は、新株予約権の無償発行に該当します。

ストックオプションに関する税制（所得税法）
原則、ストックオプションの権利を行使時の株価が権利行使価額を上回っている部分について給与所得として課税されます。また、株式の売却時に、譲渡価額と権利行使時の株価との差額部分について譲渡所得として課税がされます。これは、税制非適格ストックオプションと言われます。

税制適格ストックオプションの場合には、権利行使時の課税は繰延べられて、株式売却時に売却価額と権利行使価額との差額が譲渡所得として課税されます。

税制非適格ストックオプションでは、給与所得として総合課税され、高い税率が課せられる、権利行使はしていても売却を行っていなければ、キャッシュインより課税が早いというデメリットがあります。
税制適格ストックオプションでは、株式売却時に20.315%税率の譲渡所得の申告分離課税で完結するため、売却後の納税、低税率というメリットがあります。

税制適格ストックオプションの要件
税制適格ストックオプションの主な要件は以下のようになっています。
・会社法に沿って発行された新株予約権で、無償で発行されたもの。

・以下の株式比率以内
-上場株式の場合：発行済株式総数の10分の1以下
-非上場株式の場合：発行済株式総数の3分の1以下

・権利行使価額が年間1,200万円以下。

・新株予約権に係る契約における要件
-新株予約権の付与決議の日から2年を経過した日から10年を経過する日までの間に新株予約権の行使を実施。
-権利行使価額の年間の合計額が、1,200万円を超えないこと。
-権利行使価額は、新株予約権等に係る契約の締結時における、株価に相当する金額以上であること。
-新株予約権の譲渡制限。
等となります。

なお、税制適格ストックオプションを発行した会社は、特定新株予約権等の付与に関する調書を翌年1月31日までに税務署長に提出する必要があります。

【参考】国税庁：税制非適格ストック・オプションに係る課税関係について

【参考】国税庁：ストック・オプション税制の適用を受けて取得した株式を譲渡した場合

関連コラム：法人税法の役員報酬に関する規制

法定調書とは所得税法や相続税法等で、税務署へ提出することが義務づけられている資料のことです。税務署が金銭の支払いがあった際に、その事実を届出させ、金銭の動きを把握する資料です。

法定調書は税務署で脱税防止のために活用されています。
例えば、報酬の支払い側が支払金額を税務署に届け出ます。このとき、報酬の受け取り側が同額の所得があったと申告すれば、両者の数値は一致し適正に申告されたものであることがわかります。
一方、報酬の受け取り側が申告をしない、あるいは過小申告をした場合に支払調書の内容と一致しないため、税務署からお尋ねという問い合わせの文書の送付や税務調査で確認することになります。

所得税法等で規定されている法定調書は59種類あります。主な法定調書として以下のものをご説明します。

1.給与所得の源泉徴収票
給与所得の源泉徴収票は、給与等を支払った全ての者について作成し、交付することとされています。
給与の支払者が税務署に提出する平成28年1月1日以後の支払に係る給与所得の源泉徴収票には、給与の支払を受ける方等のマイナンバー又は法人番号を記載する必要があります。受給者に交付する給与所得の源泉徴収票には、マイナンバー及び法人番号を記載しません。

「給与所得の源泉徴収票」を提出するのは、給与を支払った側である会社や事業主であり、税務署に提出しなければならないのは、以下のような場合です。

・年末調整をしたもの
(1)法人の役員（相談役、顧問含む）については、年内の給与等の支払金額が150万円を超えるもの。
(2)弁護士、司法書士、税理士等については、その年中の給与等の支払金額が250万円を超えるもの。
(3)上記(1)(2)以外の者で、年内の給与等の支払金額が500万円を超えるもの。
なお、上記(2)の弁護士等に対する支払については、報酬として支払う場合は、「報酬、料金、契約金及び賞金の支払調書」を提出することとなります。

・年末調整をしなかったもの
(1)「給与所得者の扶養控除等申告書」を提出した者で、年内に退職した者や、災害により源泉徴収の猶予を受けた者については、年内の給与等の支払金額が250万円を超えるもの。ただし、法人の役員については、50万円を超えるもの。
(2)「給与所得者の扶養控除等申告書」を提出した者で、年内の主たる給与等の金額が2,000万円を超えるため、年末調整をしなかったもの。
(3)「給与所得者の扶養控除等申告書」を提出しなかった者で、給与所得の源泉徴収税額表の月額表又は日額表の乙欄又は丙欄の適用者については、その年中の給与等の支払金額が50万円を超えるもの。

「給与所得の源泉徴収票」は、上記の提出範囲にかかわらず、その年の翌年の1月31日まで(年の中途で退職した者の場合は、退職の日以後1か月以内)に全ての受給者に交付しなければなりません。

2．報酬、料金、契約金及び賞金の支払調書
「報酬、料金、契約金及び賞金の支払調書」を提出するのは、報酬を支払った側である会社や事業主です。
「報酬、料金、契約金及び賞金の支払調書」の提出範囲は、以下のような場合です。
(1)外交員、集金人、電力量計の検針人及びプロボクサー等の報酬の支払金額の合計額が50万円を超えるもの。
(2)馬主に支払う競馬の賞金の1回の支払賞金額が75万円を超えるもの。
(3)プロ野球の選手などに支払う報酬、契約金の支払金額の合計額が5万円を超えるもの。
(4)弁護士、税理士等に対する報酬、作家、画家に対する原稿料、講演料等の支払金額の合計額が5万円を超えるもの。
(5)社会保険診療報酬支払基金が支払う診療報酬の年内の支払金額の合計額が50万円を超えるもの。
提出範囲の金額については、消費税及び地方消費税の額を含めて判断しますが、消費税及び地方消費税の額が明確に区分されている場合には、その額を含めないで判断しても差し支えありません。
なお、法人に支払われる報酬・料金等で源泉徴収の対象とならないものや支払金額が源泉徴収の限度額以下であるため源泉徴収をしていない報酬、料金等についても、支払調書の提出範囲に該当する場合には支払調書を提出する必要があります。また、平成28年1月1日以後に支払の確定する報酬等に係る支払調書から、マイナンバー又は法人番号を記載する必要があります。

法定調書の提出期限ですが、原則として翌年1月31日となっています。平成30年に支払われた場合、平成31年1月31日までに税務署に提出しなければなりません。

【参考】国税庁：法定調書関係

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